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Santiago López Legarda cuestiona cuatro décadas de liberalización inmobiliaria y reclama medidas públicas para garantizar viviendas asequibles y frenar las desigualdades sociales.
- Santiago López Legarda es un periodista alcalaíno que ha ejercido en diferentes medios nacionales.
Una de las preocupaciones principales de la sociedad española, y en consecuencia uno de los asuntos más destacados de la actual campaña electoral, es el acceso a la vivienda. La Constitución es rotunda a este respecto: todos los ciudadanos tienen derecho a una vivienda digna. Pero una cosa es el derecho que pueda tenerse sobre el papel y otra bien distinta la realidad cotidiana a la que nos enfrentamos. Una realidad que nos dice lo siguiente: la sociedad española – y también todas o casi todas las sociedades del mundo occidental – presenta una nueva línea divisoria que viene a ser tan marcada o más que las antiguas divisiones de clase. Una línea divisoria entre los propietarios y los no propietarios de vivienda.
El esfuerzo que se exige a los ciudadanos para cruzar esa línea nunca fue leve, pero en la actualidad podría calificarse de inhumano. Un esfuerzo que no hace sino ratificar lo que ya sabíamos: que el mercado libre crea riqueza, pero la reparte mal y no es capaz de garantizar los derechos básicos al conjunto de la población. Para entender lo que nos pasa tenemos que remontarnos al pasado, concretamente a 1985, cuando se aprobó el llamado Decreto Boyer sobre alquileres. Se dijo entonces que la liberalización del mercado ( con propietarios e inquilinos negociando libremente las rentas y la duración de los contratos) favorecería la construcción, aumentaría la oferta de pisos en alquiler y ese aumento de la oferta haría que se contuviesen los precios. Pero ha ocurrido justamente lo contrario. En estas cuatro décadas largas el precio de los alquileres han crecido a un ritmo anual que es más del doble de lo que han crecido la inflación y no digamos los salarios. Si en 1985 la renta media que pagaba un inquilino podía significar menos del 20 por ciento del salario medio, hoy en día la renta media representa alrededor del 40 por ciento del salario medio.
De los precios de compra, casi mejor no hablar, puesto que el ahorro previo que se exige para embarcarse en una operación de compra es casi inalcanzable para los sectores jóvenes de la población, salvo que tengan la suerte de disponer de una herencia o una donación por parte de sus mayores. Y una vez embarcados en la operación, hay que estar dispuestos a un endeudamiento o hipoteca que fácilmente puede tener una duración de más de 35 años y puede llevarse, al menos al comienzo, cerca del 40 por ciento de los ingresos netos. Es un panorama desolador y es comprensible la frustración y la ira que sienten muchos jóvenes que ven cerrado el acceso a un derecho constitucional.
Hablábamos de riqueza y del mal reparto de la misma. Porque también hay amplios sectores de la población ( las generaciones por encima de los cincuenta años) que han visto crecer sus patrimonios al mismo ritmo al que lo hacían los precios inmobiliarios. La prosperidad enorme que ha experimentado la sociedad española en el último medio siglo ha generado una gran capacidad de ahorro en las familias y lo cierto es que ese ahorro se ha canalizado de una forma intensísima hacia la compra de casas. En la actualidad más del 80 por ciento del patrimonio neto de las familias españolas lo representan las propiedades inmobiliarias. Ese flujo de ahorro ha impulsado el crecimiento de los precios y no podemos olvidar que los precios de compra y de alquiler están estrechamente relacionados.
Hay que construir más, mucho más, todo el suelo no expresamente protegido tiene que ser edificable, nos dicen los defensores del mercado libre, los planes urbanísticos, las licencias, tienen que ser mucho más rápidos y ágiles. En cierto modo esto nos recuerda aquello de “madera, más madera”, que decían los hermanos Marx. Por supuesto, hay que construir más pero a lo mejor habría que dar una preferencia absoluta para quienes buscan su primera vivienda; a lo mejor hay que obligar a que todo el suelo público que se pone en el mercado sea para viviendas de protección oficial o de precio tasado; a lo mejor hay que evitar que las viviendas que se construyeron al amparo de alguna ayuda pública puedan venderse a los precios del mercado libre; a lo mejor hay que evitar que las viviendas de uso residencial se pasen al uso turístico. Y por supuesto, hay que reforzar la seguridad jurídica de inquilinos y de propietarios. Hay que reforzar las garantías de que ambas partes cumplan sus obligaciones. Y por descontado, los propietarios que pongan sus viviendas en el mercado tienen que sentirse protegidos frente a inquilinos morosos u otros, que por las razones que fueren, no pueden o no quieren pagar la renta pactada. La seguridad jurídica es imprescindible si se quiere ensanchar el mercado del alquiler.
Ahora bien, llegados a este punto podríamos preguntarnos qué pasaría o si sería factible una congelación general de los alquileres. Factible sí que es; y yo creo que ni un solo propietario vería arruinada su economía por una medida aparentemente tan radical. No sería una congelación indefinida, como la establecida en el franquismo, sino más bien una medida temporal hasta conseguir que el nivel medio de los alquileres no supere el 30 por ciento de los salarios medios en cada comunidad autónoma. Con un tope como ese, alquilar una vivienda seguiría siendo una inversión altamente rentable; y más aún si tenemos en cuenta el tratamiento fiscal tan favorable que reciben las rentas por alquiler y las garantías jurídicas que aquí se defienden para los propietarios.
La situación anterior al famoso decreto de 1985 era injustamente desequilibrada a favor de los inquilinos antiguos, pero la situación actual es terriblemente injusta para quienes necesitan un techo, ya sea en propiedad o en alquiler. Creo que ya llegó hace tiempo la hora de fraguar un consenso social ( algo parecido al Pacto de Toledo para las pensiones) a fin de corregir una situación a la que hemos llegado, principalmente, por culpa de las administraciones públicas.
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