La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria – SAREB, es una sociedad anónima creada en noviembre de 2012 para ayudar al saneamiento del sector financiero español, y en concreto de las entidades que arrastraban problemas debido a su excesiva exposición al sector inmobiliario. Su razón de ser es comprar los activos inmobiliarios tóxicos (impagados) de la banca española para el saneamiento de la misma.
Los socios iniciales fueron: Santander y Caixabank con el 17,8% y el 12,8%, respectivamente. Sabadell (7,2%), Popular (6,2%), Kutxabank (2,7%) e Ibercaja (1,5%). Hay tres inversores extranjeros (Deutsche Bank, Barclays y la aseguradora AXA); otros siete bancos españoles (Bankinter, Unicaja, Cajamar, Caja Laboral, Banca March, Cecabank y Banco Cooperativo EspañoL); y cuatro aseguradoras (Mapfre, Mutua Madrileña, Catalana Occidente y Axa). El Estado, a través del FROB tiene el 43,1% del capital. Solo BBVA no entró en su capital, pese a las muchas presiones recibidas, porque estimaba no ser una inversión rentable y porque consideraba que “contamina a los bancos buenos”.
Un banquero, de los que sí saben de banca, Alfredo Sáenz, entonces CEO del Banco Santander, ya antes de acabar el año, reconocía que esperaba perder su inversión en el banco malo debido a los costes financieros del apalancamiento que lo acompañaba y a la falta de operaciones.
Los bancos venden/vendieron a la SAREB sus activos inmobiliarios más problemáticos, con un importante descuento, que en muchos casos coincidía con las amortizaciones parciales que ya habían realizado sobre cada inmueble o préstamo impagado. Limpiaron sus balances con pocas pérdidas adicionales, y traspasaron sus problemas a la SAREB.
La SAREB comercializa esos activos, en un plazo máximo de quince años, con una rentabilidad esperada del 14/15%.
Desde el primer momento se montó una macro organización de reconocidas personas del mundo político y de las finanzas, como si tratase de una multinacional, algunas de ellas fichajes de relumbrón que, por sus anteriores cometidos profesionales, deben cobrar un dinero muy importante, similar al que se paga en la empresa privada en estos sectores. Glamour, corbatas de colores, rostros televisivos, personas con una inexperiencia supina en el manejo de liquidación de activos financieros. Además, se olvidaron de lo fundamental: “Cuando el tabernero vende la bota, o sabe a pez o está rota”.
Activos problemáticos, inacabados, sin licencias, promotores inmobiliarios presionando por sí mismos y mediante terceros para que no les ejecuten los créditos, concursos de acreedores, viviendas en barrios marginales, con problemas jurídicos, propiedad múltiple o mancomunada, sin inscribir, algunos de ellos no los conoce nadie, hay que localizarlos por GPS, ocupados, pendientes de lanzamiento, desmantelados en su interior, etc, etc. Y otro asunto al menos igual de importante: Mucho pensador en sillones de cuero, mucho manguitero haciendo formularios, y pocos vendedores profesionales a pie de calle, de los que saben todos los trucos de la venta inmobiliaria, que son muchos.
Los últimos datos de gestión que ha facilitado la SAREB, lo fueron en el primer trimestre 2016 y referidos al ejercicio 2015.
Varias ampliaciones de capital, planes de negocios encargados a consultores externos ¿para qué los fichajes en la dirección?, mala comercialización, sin márgenes de maniobra, establecidos por quienes no conocen la calle, mal incentivada la venta, no ha servido para reactivar el mercado inmobiliario, está resultando un intento fallido.
Con las cifras antes reflejadas, la SAREB nunca será rentable para sus accionistas, entre ellos el Estado. En el año 2013 yo escribía:
El SAREB es un pozo sin fondo que nunca dará beneficios. Al precio de adquisición de los inmuebles hay que sumar los diversos gastos de IBI, Comunidad, Mantenimiento, etc…. y los de personal, que no son pocos y que, además, acabarán en manos de APIS y otros intermediarios a los que habrá que pagar las correspondientes comisiones. Eso sin poner sobre la mesa el lucro cesante de la inversión realizada. Si a todo esto se añade que los “bancos buenos” deben tener amortizados los inmuebles de acuerdo a la BdE nº 04/2010 y a los dos “Decretos Guindos”, la enajenación de los inmuebles por parte de cada banco que se encuentre en esa situación, solo le debería reportar beneficios. ¿Por qué entrar en una entidad en la que no puedes ganar nada y solo compartir pérdidas? Técnicamente, la decisión de BBVA fue irreprochable.
Según datos del Banco de España, la SAREB tiene unas pérdidas latentes de más de tres mil millones de euros. El Ministro Luis de Guindos, el mismo que propició su creación, se ha planteado qué hacer con ella. Está convencido que es inviable. Entre aumentar capital o vender la sociedad, la solución final llevaría pareja una importante pérdida de dinero para los accionistas privados (pagarán así su peaje para estar a buenas con el gobierno de turno) y, lo más importante para todos los españoles, para el propio Estado y por tanto para todos los ciudadanos.
Por eso, en diciembre pasado, se ha inventado una nueva norma contable ad hoc que permite a la SAREB que las correcciones valorativas de las unidades de activos, netas de su efecto fiscal, se reconocerán en el balance con cargo a una cuenta del epígrafe ʺAjustes por cambio de valor”, dentro del Patrimonio Neto. El saldo deudor de esta cuenta se imputará a la cuenta de pérdidas y ganancias cuando el resultado del ejercicio sea positivo, por la totalidad de este importe. A estos efectos, se considerará el beneficio antes de impuestos de la compañía sin considerar el eventual devengo de la retribución de la financiación subordinada. Los ajustes a que se refiere el párrafo anterior pendientes de imputar a la cuenta de pérdidas y ganancias no se considerarán patrimonio neto a los efectos de la reducción obligatoria de capital social y de la disolución obligatoria por pérdidas, de acuerdo con lo dispuesto en la regulación legal de las sociedades de capital. ¿Quién fue el que dijo que en esta vida todo tiene solución, menos la muerte? Los menos optimistas dirían que es nadar en mar abierto para morir en la orilla.
Quien esto escribe fue la primera persona en España en montar una estructura de venta de este tipo de inmuebles en las crisis, que las hubo, aunque mucho menos acusadas que la última, en los años 80 y 90 del siglo pasado. Algo sé de esto. Y de que todo lo que huele a cemento, huele a sobreprecio y corrupción.
Antonio Campos . El blog de Campos
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