EL ALQUILER, UNA MÁQUINA DE AUMENTAR LA DESIGUALDAD | Por Manuel Peinado

• La tribuna retrata un alquiler que amplía la desigualdad: los hogares inquilinos ceden renta a propietarios que, de partida, ingresan mucho más.

Cuando alguien paga mil euros de alquiler todos los meses ocurren simultáneamente dos obviedades. Quien los paga dispone de mil euros menos y quien los cobra dispone de mil euros más. Hasta aquí no parece haber material para un descubrimiento sociológico. Es simplemente lo que significa alquilar una vivienda.

La cosa se vuelve bastante más interesante cuando preguntamos quién está a cada lado de la transferencia.

Porque si arrendadores e inquilinos pertenecieran aproximadamente a los mismos estratos económicos, el dinero circularía horizontalmente entre hogares de características parecidas. Pero no sucede eso. En España, quienes cobran alquileres pertenecen mayoritariamente a los grupos de renta más alta, mientras quienes los pagan se concentran mucho más en los de renta baja. Por tanto, cada mensualidad no es solamente el precio de utilizar una vivienda: estadísticamente considerada, constituye también una transferencia de renta desde un grupo comparativamente pobre hacia otro considerablemente más rico.

Eso es precisamente lo que tres investigadores han estudiado en El mercado de alquiler: fuente de desigualdad social, que han tenido la precaución de enfocarlo utilizando tres fuentes distintas: datos fiscales de la Agencia Tributaria, la Encuesta de Condiciones de Vida del INE y la Encuesta Financiera de las Familias del Banco de España. Las metodologías y los años de referencia no son idénticos, pero las tres fuentes dibujan prácticamente el mismo paisaje.

Empecemos por los protagonistas. Según la fuente utilizada, la renta bruta anual mediana de los hogares que obtienen ingresos alquilando viviendas se sitúa entre 50 604 y 56 473 euros. La de los hogares inquilinos oscila entre 19 758 y 26 288 euros. Entre ambos aparecen quienes viven en una casa de su propiedad, con rentas medianas de entre 30 000 y 36 413 euros. No estamos hablando de una pequeña diferencia. Según la base estadística que se utilice, la renta mediana de los caseros es entre 2,15 y 2,58 veces la de los inquilinos.

Conviene detenerse en una palabra: mediana. No se trata de que cuatro propietarios multimillonarios con veinte edificios cada uno eleven artificialmente el promedio. La mediana es el valor que deja a la mitad de los hogares por encima y a la otra mitad por debajo. Estamos observando una diferencia situada en el corazón mismo de ambos grupos.

La distribución por niveles de renta resulta todavía más reveladora. Entre el 73 y el 79% de los hogares de caseros pertenece a la mitad de población con mayores ingresos. Entre los inquilinos solo está allí entre el 25 y el 35%. En el extremo contrario, entre el 36 y el 45% de los inquilinos aparece en el cuartil de renta más baja, mientras que únicamente entre el 8 y el 10% de los caseros ocupa ese escalón. Dicho sin porcentajes: los propietarios que alquilan viviendas ya son mucho más ricos que sus inquilinos antes de que el inquilino les pague el primer alquiler del mes.

Y aquí aparece la parte verdaderamente interesante del estudio. Podría objetarse que los caseros tienen mayores ingresos precisamente porque cobran alquileres. Quitémoselos entonces. Hagamos el experimento mental de que todos ellos continúan siendo propietarios de sus inmuebles, pero dejan de ingresar un solo euro por arrendarlos.

La desigualdad disminuye, naturalmente. Pero está muy lejos de desaparecer. Con los datos de Hacienda, la renta mediana del casero bajaría de 51 007 a 40 515 euros, mientras la del inquilino es de 19 758. Según la Encuesta de Condiciones de Vida, quedaría en 47 823 frente a 26 288 euros. Y según la Encuesta Financiera de las Familias, en 44 000 frente a 20 624. Es decir, aunque hiciéramos desaparecer mágicamente todos los ingresos procedentes del alquiler, los hogares de los caseros seguirían teniendo aproximadamente entre 1,8 y 2,1 veces la renta mediana de los inquilinos.

El alquiler, por tanto, no crea desde cero la desigualdad entre ambos grupos. Hace algo diferente: la amplifica. Y durante la última década esa bomba amplificadora ha aumentado de potencia.

Entre 2014 y 2024, los autores calculan que los precios de oferta del alquiler aumentaron alrededor de un 77%, mientras la renta disponible de los hogares lo hizo un 33%. El alquiler, por tanto, creció unas 2,3 veces más deprisa que los ingresos familiares. Esa diferencia es crucial.

Imaginemos un hogar que dispone de 2 000 euros mensuales y paga 600 de alquiler. Le quedan 1 400 para alimentos, electricidad, transporte, ropa, hijos, ocio y ahorro. Si sus ingresos aumentan un 10%, hasta 2 200 euros, pero el alquiler aumenta un 30%, hasta 780, después de pagar al propietario le quedan 1 420. Su sueldo ha aumentado 200 euros. Su capacidad para atender el resto de su vida, veinte, mientras que al otro lado de la puerta alguien está recibiendo esos 180 euros adicionales.

Esto ayuda a entender por qué el encarecimiento de la vivienda puede aumentar la desigualdad incluso cuando también aumentan los salarios. Lo importante no es únicamente cuánto gana un hogar, sino cuánto conserva después de pagar por un bien del que difícilmente puede prescindir.

Además, cada vez hay más personas en esa situación. Después de la crisis financiera de 2008 aumentó sustancialmente el peso del alquiler. Según los datos utilizados en el estudio, los hogares arrendatarios pasaron del 11,2% en 2011 al 19% en 2020. Paralelamente creció el número de hogares que perciben rentas inmobiliarias, hasta situarse alrededor del 9,5%.

Los autores llaman a unos «generación inquilina» y a otros «generación de caseros». La expresión puede sonar algo teatral, pero describe una transformación económica importante. Una parte creciente de la población necesita acudir al alquiler para resolver una necesidad básica; otra posee, además de su residencia o patrimonio inmobiliario, viviendas capaces de producir una renta periódica. Y el dinero circula predominantemente en una dirección.

Esto no significa, naturalmente, que todo casero sea rico ni que todo inquilino sea pobre. Las estadísticas describen poblaciones, no biografías. Existe el jubilado que complementa una pensión modesta alquilando un pequeño piso heredado y existe el ejecutivo con un sueldo magnífico que prefiere vivir de alquiler. Los propios datos muestran diversidad dentro de ambos grupos.

Pero las excepciones individuales no modifican la distribución general: los inquilinos se concentran en los niveles inferiores de renta y los caseros en los superiores. Ahí reside la cuestión social de fondo. Solemos hablar del precio del alquiler como un problema de vivienda. Y lo es. Pero estos datos muestran que también constituye un problema de distribución de la renta.

Cuando el alquiler aumenta mucho más rápidamente que los ingresos, no solo se encarece el techo bajo el que duerme una familia. Se intensifica una transferencia económica entre dos grupos que ya partían de posiciones muy diferentes.

Los autores denominan a ese fenómeno una «transferencia regresiva de rentas» y sostienen que las políticas que se limiten a moderar futuras subidas pueden frenar el ensanchamiento de la brecha, pero difícilmente reducirán la ya existente. De ahí que defiendan políticas destinadas a aproximar el coste del alquiler a la capacidad económica de los hogares.

Puede discutirse cuáles son las mejores políticas para conseguirlo —aumentar la oferta, construir vivienda pública, regular determinados alquileres, movilizar vivienda vacía, modificar la fiscalidad o combinar varias de esas herramientas—. Ese es otro debate. Pero antes de discutir las soluciones conviene comprender correctamente el problema.

Porque detrás del contrato entre un propietario y un inquilino hay algo más que dos personas intercambiando una vivienda por dinero. Cuando contemplamos millones de contratos simultáneamente aparece un gigantesco sistema de tuberías por el que todos los meses circulan miles de millones de euros.

Y las tuberías no comunican dos depósitos situados a la misma altura. El dinero fluye, mayoritariamente, desde los hogares que tienen menos hacia los hogares que tienen más. Y cuanto más sube el alquiler respecto de los ingresos, mayor es el caudal bombeado.

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